Kluswoning Rotterdam, een mooi praktijkvoorbeeld!

“Wat gebeurt er eigenlijk na de verkoop met mijn woning?”

Dat is een terechte vraag die ons vaak gesteld wordt. Bij Zelfwoonhuisverkopen kopen wij vaak woningen van mensen die besluiten zelf hun huis te verkopen. Wij kopen veelal zonder voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring. De redenen van verkoop kunnen divers zijn; van de wens om groter te wonen tot een erfenis of emigratie.

Na aankoop van de woning kennen wij drie manieren hoe om te gaan met het vastgoed. We kunnen kiezen voor verhuur, verbouwen of verkoop aan één van onze investeerders in ons netwerk.

Vandaag een mooi voorbeeld van een renovatieproject (verbouwing) welke we hebben toegevoegd aan de verhuurportefeuille. Een kluswoning kan in het begin beangstigend zijn en is zeker niet voor iedereen weggelegd. De stress en onzekerheid in kosten, om maar te zwijgen over het mogelijk uitlopen van de verbouwperiode. Echter, met een goed team om je heen kom je een heel eind! In dit voorbeeld ons verhaal hoe wij ons laatste project hebben aangepakt van begin tot eind;

Wat voor soort woning was het?

Wij kregen via een groot makelaarskantoor in Rotterdam een appartement aangeboden. Er werd gelijk aangegeven dat dit een kluswoning was. De eigenaar had het pand de afgelopen jaren verwaarloosd en aan onbekenden verhuurd. De huurders hadden het pand nog meer verwaarloosd, en dit is wat wij vaker zien.

Het verhuren van een woning kan risicovol zijn, je woning knapt er vaak niet van op. In dit geval was dat zo. Het appartement werd zelfs onderverhuurd en de eigenaar was lange tijd in het buitenland. Zo werd de situatie voor hem eigenlijk steeds nijpender gezien hij niet wist wie er in de woning zat. Gezien wij snel kunnen schakelen hebben we direct een bezichtiging aangevraagd.

Hoe was de bezichtiging?

De woning was inderdaad verwaarloosd. De afvoer van de keuken en badkamer was verstopt. De keuken moest vervangen worden, er was lekkage geweest en zo konden we nog wel even doorgaan. Dit appartement kon duidelijk een facelift gebruiken!

Gelukkig kenden wij wel de locatie en het appartementencomplex. We wisten dat de Vereniging van Eigenaren goed geregeld was en er een reserve was opgebouwd. Bouwkundig gezien was het appartement in orde en zodoende zou de verbouwing alleen binnen het appartement zelf zijn.

Hoe hebben jullie toen gehandeld?

Zogezegd werd het appartement via een makelaar aangeboden. Wij hebben direct een bod uitgebracht en aangeboden de woning te kopen zoals we deze hebben aangetroffen. Dit betekende ook alle meubels verwijderen en eerst de boel opruimen. Ons bod werd geaccepteerd en binnen twee weken hebben wij de sleutels van het appartement ontvangen. Er bleek nog een schuld bij de VVE te zijn van de eigenaar, maar dit hebben we kunnen verrekenen met de aankoopprijs. De verkoper was erg blij zijn woning verkocht te hebben.

Hoe hebben jullie dit verder aangepakt?

Als eerste hebben we een werkpakket, tijdsplanning en budget opgesteld. Wij hebben een schatting gemaakt van de waarde van het appartement na verbouwing. Heel concreet; zodra we de sleutels hadden ontvangen hebben we direct de deursloten laten vervangen. Vooral bij een kluspand is dit een must. Gezien de huurders het pand verwaarloosd hadden weet je niet welke mensen nog een huissleutel hebben. Zodra de sloten waren vervangen zijn wij gestart met de bouwwerkzaamheden.

Wat hebben jullie allemaal verbeterd aan de woning?

Nou, de foto’s spreken voor zich! Maar we zijn gestart met het laten opruimen van de woning en alles verwijderen. Van het behang, tegelwerk tot aan het laminaat. We hebben een aannemer en bouwkundig bureau uitgenodigd om ons te adviseren bij de verbouw. Er is toen besloten een muur te plaatsen om zo een extra slaapkamer te creëren. Of eigenlijk werd de oorspronkelijke slaapkamer weer hersteld.

We hebben veel met de Vereniging van Eigenaren gebeld gezien er ook kozijnen en deuren bewust gesloopt waren door de huurders. Dit is allemaal hersteld. Je komt bij een verbouwing kleine en grote zaken tegen. Een klein ding was bijvoorbeeld dat de deurbel en elektriciteit gesloopt was, dit is makkelijk op te lossen maar je hebt wel een elektricien nodig. Ook wil je voor toekomstige bewoners dat dit correct en veilig wordt opgelost.

Daarna zijn we gestart met de grote zaken. Zodra de muur was geplaatst, zijn we gestart met het verder opbouwen van de woning. De keuken is vervangen, muren opnieuw behangen, plafonds gesausd, plafondplaten vervangen, nieuw tegelwerk in de keuken, badkamer en toilet. We volgden ons werkschema en tijdsplanning.

Hebben jullie nog extra zaken aangepakt?

Jazeker, zodra je gaat verbouwen kom je eigenlijk altijd extra zaken tegen. Het is dan zaak om te bedenken; pak ik deze nu op omdat ik toch bezig ben, of moeten we oppassen dat we niet teveel gaan doen? Je moet alles met je boerenverstand overwegen. We hebben gekozen om nieuwe radiatoren te plaatsen. Dit was een extra uitgave maar het wel waard. Het appartement had blokverwarming, we hebben toen gekozen om thermostaatkranen te laten plaatsen. We hebben ook alle spotjes en verlichting vervangen voor LED verlichting. Zo hebben we de woning ook op een duurzame manier verbeterd.

Zijn jullie inderdaad binnen tijd en budget gebleven?

Het lijkt alsof het gemakkelijk ging maar we hebben zeker voor uitdagingen gestaan. Het klinkt cliché maar toch leer je weer telkens nieuwe dingen bij een verbouwing. We hebben het budget iets overschreven maar dat komt ook omdat we de woning duurzaam en kwalitatief wilden verbouwen.

Wat hebben jullie uiteindelijk met de woning gedaan?

Vanaf het begin was duidelijk dat we deze woning hadden aangekocht voor de verhuur. Wij hebben het appartement dus toegevoegd aan onze verhuurportefeuille. Onze verhuurmakelaar en beheerder had binnen korte tijd nette huurders gevonden welke enorm blij waren met de woning!

Hebben jullie nog tips?

Bij een verbouwing is het nodig om vooraf eerst een goed plan op te stellen. Sta eerst even stil bij alle werkzaamheden die je ziet en schrijf deze op. Ga als een soort werkvoorbereider aan de slag en maak een tijdsplanning. Wees daarbij realistisch, een huis verbouwen binnen twee weken is gewoon lastig.

Als je geen zin hebt in verbouwingen of niet de tijd en middelen hiervoor hebt, overweeg dan een verkoop. Wij gaan graag met je in gesprek en kunnen snel schakelen! Wij zijn geïnteresseerd in panden die we op kunnen knappen en waarde kunnen toevoegen. Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek!