Je huis verhuren? doe maar liever niet!

Iedereen kent de succesverhalen, maar zo’n geweldige investering is een beleggingspand niet meer. Particuliere woningverhuurders gaan mindere tijden tegemoet, nu het kabinet een reeks van maatregelen tegen ze wil nemen. Dit onder druk van progressieve gemeentebesturen en de publieke opinie. De branche waarschuwt dat ook huurders de dupe kunnen worden.

Zomaar een aantal maatregelen;

  • Verlaging spaartaks afgewenteld op vastgoedbelegger.
  • WOZ waarde gaat minder meetellen voor berekening huurprijs.
  • “Noodknop” voor gemeenten om huren te begrenzen.
  • Plan om overdrachtsbelasting voor beleggers te verhogen.
  • Onderzoek naar “zelfbewoningsplicht” voor kopers.

Veel woningverhuurders hebben een stevige hypotheek. Deze mensen gaan meer belasting betalen over hun vastgoed en kunnen minder schuld aftrekken. Vooral deze combinatie is heftig. Als voorbeeld; Iemand heeft een vastgoedportefeuille van €4 miljoen, waarvan €3 miljoen geleend geld. Nu betaalt hij €12.400 in box 3. Dat wordt in het nieuwe stelsel €40.200.”

De afgelopen tien jaar stegen de huizenprijzen met een kwart, terwijl de Amsterdamse beursindex 81% opliep. Inclusief dividend was dat bijna het dubbele. Hoe interessant is beleggen in verhuurpanden nog?

Aderlating

Een andere aderlating dreigt doordat de WOZ-waarde minder gaat meetellen in de berekening van de maximale huurprijs. Dat kan er zelfs toe leiden dat panden uit het middensegment (€720-€1000 huur) terugvallen in de sociale sector, zegt de vereniging van particuliere beleggers Vastgoed Belang. Zij voorzien dat de vrije huursector kleiner wordt. „Huurwoningen zullen worden afgestoten en in het koopsegment belanden.”

Lees ook: ’Waarom verkopen aan een vastgoedbelegger?’ 

Veel adviseurs vinden verkoop van je beleggingspand wel een prima keuze. Het is nu nog een goed moment. In Amsterdam is de bovenkant van de markt al aan het dalen. Het zijn vooral de kleine particuliere beleggers die het hardst worden getroffen. „Veruit de meeste particuliere verhuurders, zo’n 80%, verhuren maar één woning, bijvoorbeeld als aanvulling op hun pensioen. Die groep gaat geraakt worden” Het rendement wordt door de hogere belasting minder aantrekkelijk.

De Amsterdamse financieel planner Paul van der Kwast zegt al jaren tegen zijn klanten dat ze beter niet in huizen kunnen beleggen. „Mensen verkijken zich op het risico. Kijk, als je een miljoen hebt en daarvan zes ton in aandelen en obligaties belegt, dan is het niet zo gek als je een appartement koopt voor de spreiding. Maar dan nog zou ik het niet zo snel doen”, aldus Van der Kwast.

Wat je zou kunnen doen, is zodanig in de woning investeren dat je meer huur kunt vragen.

Opties voor deze kleine verhuurders zijn;

  • Pand verkopen (nu de markt nog goed is)
  • Inkomensverlies incasseren
  • Huur verhogen
  • Bezuinigen op onderhoud.
  • Opknappen en in hoger segment verhuren.

Appartement

Beleggen in vastgoedfondsen vindt Van der Kwast een betere optie dan je geld in huizen te steken. „Dan heb je niet het gezeur met huurders en regeltjes die steeds veranderen.” In zijn eigen praktijk ziet hij daarvan de gevolgen. „Ik heb net een klant gesproken die heeft bijgeleend voor appartementen, vlak voor die nieuwe maatregelen bekend werden.”

Te duur

Sowieso is het volgens Van der Kwast in zijn stad geen vetpot meer voor verhuurders. „De huren staan in Amsterdam onder druk. Mensen vroegen eerst €2000 per maand. Nu moet je blij zijn met €1600. Als je in Amsterdam 6% rendement maakt op een huurpand, ben je spekkoper. Je hebt veel kosten aan de verhuurmakelaar, onderhoud en belastingen. Ik sprak met een makelaar die ermee stopte en voor zijn pensioen ging beleggen. Maar niet in vastgoed. Dat vond hij te duur geworden.”

Zelfwoonhuisverkopen

Verhuur jij je huis maar denk je erover deze te verkopen? Zie je op tegen de makelaarskosten, bezichtigingen, extra tijd en onzekerheid die het met zich meebrengt? Ons team van Zelfwoonhuisverkopen.nl heeft jarenlange ervaring met het aankopen van woningen. Wij brengen binnen 48 uur een bod uit zonder enige voorbehouden en kunnen snel afnemen. Neem vrijblijvend contact met ons op om de mogelijkheden te bespreken. Bel ons op 085 – 06 06 027 of stuur een e-mail naar info@zelfwoonhuisverkopen.nl

Lees ook:  ’Waarom verkopen aan een vastgoedbelegger?’