Huis verkopen met een restschuld: wat zijn je opties?
Het klinkt als een nachtmerrie: je wilt of moet je huis verkopen, maar de opbrengst is lager dan wat je nog aan hypotheek hebt openstaan. Deze situatie – ook wel ‘onder water staan’ genoemd – komt vaker voor dan je denkt. In dit artikel leggen we uit wat een restschuld precies betekent, welke opties je hebt en hoe je ondanks een restschuld toch je huis kunt verkopen.
Wat is een restschuld precies?
Een restschuld ontstaat wanneer de verkoopprijs van je woning lager is dan het openstaande hypotheekbedrag. Stel: je hebt nog €250.000 hypotheek openstaan, maar je woning is op dit moment €230.000 waard. Dan heb je een restschuld van €20.000.
Dit kan verschillende oorzaken hebben. Misschien heb je je huis gekocht op het hoogtepunt van de markt. Wellicht heb je een aflossingsvrije hypotheek waardoor het openstaande bedrag niet is gedaald. Of je hebt extra geld geleend voor een verbouwing die de woningwaarde niet evenredig heeft verhoogd.
Welke oorzaak ook ten grondslag ligt: een restschuld is vervelend, maar het is geen onoverkomelijk probleem. Er zijn meerdere manieren om hiermee om te gaan.
Optie 1: de restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek
Als je je huis verkoopt en een ander huis koopt, kun je de restschuld in veel gevallen meefinancieren in je nieuwe hypotheek. Dit betekent dat je het tekort meeneemt naar je nieuwe woning. De rente over dit deel van de hypotheek is in bepaalde situaties fiscaal aftrekbaar, wat de financiële last beperkt.
Wel zijn er voorwaarden. Je moet voldoende inkomen hebben om de hogere hypotheek te dragen, en niet elke geldverstrekker biedt deze mogelijkheid. Het is verstandig om vooraf met een hypotheekadviseur te bespreken of meefinancieren in jouw situatie haalbaar is.
Optie 2: de restschuld aflossen met spaargeld
Heb je spaargeld of ander vermogen beschikbaar? Dan kun je ervoor kiezen om de restschuld bij de verkoop direct af te lossen. Dit is de meest eenvoudige oplossing, maar natuurlijk niet voor iedereen haalbaar. Het voordeel is dat je met een schone lei begint en geen schuld meeneemt.
Optie 3: een persoonlijke lening voor de restschuld
Als meefinancieren niet mogelijk is en je niet over voldoende spaargeld beschikt, kan een persoonlijke lening een uitkomst bieden. Je lost de restschuld af met de lening en betaalt deze vervolgens in termijnen terug. De rente op een persoonlijke lening is doorgaans hoger dan op een hypotheek, dus reken goed door of dit financieel verantwoord is.
Optie 4: in overleg met de bank
Als je je huis moet verkopen – bijvoorbeeld door een scheiding, baanverlies of andere ingrijpende omstandigheden – kun je met je bank in gesprek gaan over een oplossing. Banken zijn soms bereid om een betalingsregeling te treffen voor de restschuld of een deel kwijt te schelden, zeker als het alternatief een gedwongen verkoop is.
Het is belangrijk om dit gesprek vroeg aan te gaan. Hoe eerder je de bank betrekt, hoe meer opties er doorgaans zijn. Wacht niet tot je betalingsachterstanden hebt.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Heb je je huis gekocht met Nationale Hypotheek Garantie? Dan biedt dit extra bescherming bij een restschuld. NHG kan onder bepaalde voorwaarden de restschuld overnemen, zodat jij er niet mee blijft zitten. Dit geldt met name wanneer de verkoop het gevolg is van onvoorziene omstandigheden zoals een scheiding, arbeidsongeschiktheid of het overlijden van een partner.
Let op: NHG keert niet zomaar uit. Er gelden strenge voorwaarden en je moet kunnen aantonen dat je er alles aan hebt gedaan om de restschuld te beperken. Informeer bij je hypotheekverstrekker of NHG in jouw situatie van toepassing is.
Hoe beperk je de restschuld?
Ongeacht welke optie je kiest, is het verstandig om de restschuld zo klein mogelijk te houden. Hier zijn een paar manieren om dat te doen.
Ten eerste: zorg voor een zo hoog mogelijke verkoopprijs. Een goede woningpresentatie kan hierbij helpen. Ten tweede: bespaar op verkoopkosten. Door je huis zonder makelaar te verkopen, bespaar je al snel duizenden euro’s die je kunt gebruiken om de restschuld te verkleinen.
Bij Zelfwoonhuisverkopen.nl brengen we geen makelaarskosten in rekening. Dat betekent dat het volledige verkoopbedrag naar jou gaat, zonder dat er eerst een fors bedrag af gaat voor courtage.
Wanneer moet je niet wachten met verkopen?
Het is verleidelijk om te wachten tot de woningprijzen stijgen en de restschuld vanzelf verdwijnt. Maar dit is niet altijd de verstandigste strategie. Er zijn situaties waarin snel verkopen – ook met een restschuld – de betere keuze is.
Denk aan situaties zoals een scheiding waarbij beide partijen snel duidelijkheid nodig hebben. Of wanneer je dubbele woonlasten hebt doordat je al een ander huis hebt gekocht. Of als je betalingsachterstanden dreigt op te lopen. In al deze gevallen kan uitstel de financiële schade juist vergroten.
Wij helpen je verder
Een restschuld voelt als een groot obstakel, maar met de juiste aanpak is het te overbruggen. Bij Zelfwoonhuisverkopen.nl begrijpen we dat het verkopen van je huis in deze situatie extra stressvol kan zijn. Daarom nemen we je zoveel mogelijk uit handen.
We bespreken openlijk je situatie, geven eerlijk advies en zoeken samen naar de beste oplossing. Of dat nu een directe verkoop is, een doorverwijzing naar een financieel adviseur, of gewoon een helder gesprek over je mogelijkheden.
Neem vrijblijvend contact met ons op of vraag direct een gratis waardebepaling aan. Samen kijken we wat de beste volgende stap is.
Jelmer Schortinghuis is initiatiefnemer en directeur van Proranje Vastgoed, een vastgoedbedrijf dat jaarlijks meer dan 100 transacties realiseert door heel Nederland.
Jelmer begon zijn carrière in de commerciële sector en deed al vroeg internationale ervaring op als Export Agent in Los Angeles. Na zijn terugkeer naar Nederland specialiseerde hij zich in vastgoed als Tenant Representation bij Savills Nederland, waar hij ruim drie jaar huurders adviseerde bij de aanhuur van commercieel vastgoed. In die periode ontwikkelde hij een scherp oog voor waardebepaling, marktanalyse en onderhandeling.
In 2016 richtte Jelmer samen met Patrick Merkx Proranje Vastgoed op. Wat begon met een enkele aankoop en verbouwing, groeide uit tot een professioneel vastgoedbedrijf met een breed team van experts, ondersteund door grote (internationale) investeerders. Als commercieel verantwoordelijke is Jelmer persoonlijk betrokken bij vrijwel alle aankopen in de Randstad.
Met inmiddels meer dan tien jaar ervaring in de vastgoedbranche en voor meer dan 40 miljoen euro aan gerealiseerde transacties, beschikt Jelmer over diepgaande kennis van de Nederlandse woningmarkt, huurwetgeving en beleggingsvastgoed. Hij wordt regelmatig geciteerd in vakmedia als Vastgoedjournaal en PropertyNL over ontwikkelingen in de markt voor verhuurde woningen.
Reviews
Ervaringen waar
we trots op zijn:
-
"Voor mij de ultieme win/win-situatie en een passend aanbod maakte het compleet!'' Germ verkocht zijn appartement in Emmen om het vervolgens weer terug te huren van de nieuwe eigenaar. "
Germ uit Emmen Lees het hele succesverhaal -
"Ik heb Koen de sleutel van het huis gegeven en de rest aan hem overgelaten. Achteraf gezien een heel goede beslissing, want het huis werd in no time verkocht. Zo kon ik in de huidige markt het meeste voordeel behalen!"
Raymond uit Schiedam Lees het hele succesverhaal -
"Wij hebben via zelfwoonhuisverkopen ons huis verkocht. Dankzij goede gesprekken met Koen en een mooie prijs hebben wij besloten om door te zetten. Dankzij deze mogelijkheid werd ons huis snel verkocht. Koen is vriendelijk en denkt ook met je mee. Dit is en geeft een goed gevoel en dat bleek ook!"
Maurice en Natalie uit Zoetermeer Lees het hele succesverhaal